Umowa przedwstępna jest nieodzownym dokumentem, który należy sporządzać, gdy w grę wchodzi kupno lub sprzedaż nieruchomości. Co prawda z podpisaniem umowy przedwstępnej wiążą się dodatkowe koszty notarialne, natomiast wielkość strat, które strony umowy mogą ponieść, jest w tym przypadku ograniczona.

Jeśli pierwszy raz spotykasz się z terminem umowy przedwstępnej, wyjaśnię Ci czym ona jest. Otóż, w umowie takiej, strony uczestniczące w transakcji zobowiązują się do realizacji warunków transakcji określonych w umowie przedwstępnej w wyznaczonym momencie w przyszłości. Innymi słowy, umowa przedwstępna nie powoduje faktycznego kupna/sprzedaży nieruchomości, stwarza natomiast pewien obowiązek w przyszłości. Obowiązkiem tym jest podpisanie umowy przyrzeczonej kupna/sprzedaży i dopiero ta umowa jest faktycznym przypieczętowaniem transakcji. Z jakiego powodu należy, zatem podpisywać umowę przedwstępną?

Sprawa jest jasna – w celu uzyskania kredytu bankowego. Wiadomo przecież, że jeśli nie dysponujemy wystarczającymi środkami na pokrycie zakupu nieruchomości, musimy udać się do banku w celu zaciągnięcia kredytu. Bank natomiast musi być pewny, że transakcja, którą będzie finansował dojdzie w przyszłości do skutku. Banki udzielają kredytów hipotecznych właśnie na podstawie umów przedwstępnych.

Umowę przedwstępną można tak naprawdę sporządzić na zwykłej kartce papieru, jednak jest to dalece ryzykowne posunięcie. W przypadku jakichkolwiek nieścisłości, umowa taka nie będzie posiadać wystarczającej mocy prawnej, aby chronić strony. Żeby mieć pewność, co do skuteczności i ważności dokumentu, należy taką umowę podpisywać w obecności notariusza. Należy pamiętać, że notariusz jest tylko osobą uprawnioną do potwierdzenia notarialnego takiej umowy, a nie do jej sporządzania czy redagowania. To od stron podpisujących umowę zależy co będzie ona zawierać.

W przypadku, gdy umowa przedwstępna zawiera uchybienia prawne lub zapisy niezgodne z prawem, strony zawsze mogą się odwołać do odpowiedniej instancji. Najtrudniejsze jest zabezpieczenie się przed wszystkimi możliwymi ewentualnościami, które mogą spotkać nabywcę nieruchomości. Jest to możliwe, ale wymaga dokładnego przeanalizowania sytuacji. Co, zatem powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej?

Po pierwsze należy zwrócić uwagę na trzy kwestie. W pierwszej kolejności należy zbadać prawo własności nieruchomości. Bardzo wiele osób pozostaje we wspólnocie majątkowej z małżonkiem, dlatego w takim przypadku potrzebna jest zgoda obu małżonków na sfinalizowanie transakcji. Inną pułapką może być posiadanie takiego prawa przez krewnych lub rodzinę. Również i tutaj muszą oni wyrazić zgodę na kupno/sprzedaż nieruchomości. Trzecią kwestią jest własność w gruncie. Sprzedający powinien udostępnić do wglądu akt własności lokalu. Często okazuje się tak, że kupujący nabywa dom, a własność w gruncie pozostaje w rękach jakiegoś krewnego sprzedającego, co może wywołać w przyszłości niepotrzebne komplikacje.