- Jakie kroki warto wykonać przed podpisaniem ostatecznej umowy ze sprzedawcą nieruchomości?


- W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego dobrym pomysłem jest podpisanie umowy przedwstępnej, mającej charakter umowy cywilno-prawnej lub aktu notarialnego. Dzięki niej możemy jasno sprecyzować zobowiązania każdej ze stron i ustalić sankcje, wynikające z niedopełnienia przez sygnatariuszy uzgodnionych warunków. Wszystkie indywidualne ustalenia, które pojawią się w toku negocjacji z deweloperem, powinny zostać uwzględnione w finalnej treści umowy. Najbezpieczniejszym wariantem, z punktu widzenia klienta, jest korzystanie z umów w formie aktu notarialnego oraz wpisanie w nie wniosków wieczystoksięgowych. Aby zminimalizować ryzyko, nabywca powinien poddać szczegółowej weryfikacji kluczowe dokumenty nabywanej nieruchomości. Przede wszystkim należy sprawdzić aktualną księgę wieczystą, a zwłaszcza wpisane w nią służebności, hipoteki oraz roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W przypadku zakupu mieszkania w inwestycji, będącej jeszcze na etapie realizacji, warto sprawdzić pozwolenia na budowę, zaświadczenia o niezaleganiu wobec ZUS i Urzędu Skarbowego oraz dokumenty spółki, od której nabywany jest lokal.


Co powinna zawierać umowa przedwstępna?


- Przede wszystkim precyzyjne określenie stron i przedmiotu umowy wraz z ich aktualną sytuacją prawną. Deweloper zobowiązany jest do podania terminu ukończenia inwestycji, jej ostatecznej ceny, okoliczności wpływających na jej zmianę oraz dokładnej daty przeniesienia praw własności na kupującego. Zawierana umowa powinna dokładnie określać daną nieruchomość ze wskazaniem jej powierzchni, usytuowaniem budynku oraz standardem wykończenia. Zarówno w przypadku inwestycji kredytowanych, jak i tych, dla których inwestor dopuszcza przyszłe zaciągnięcie kredytu, klient powinien domagać się w umowie zobowiązania dewelopera do bezobciążeniowego wydzielenia lokalu. Nie może także zabraknąć informacji dotyczącej prawa do odstąpienia stron od umowy oraz szczegółowego określenia okoliczności, w jakich może być ono egzekwowane.


Na co zwracać szczególną uwagę w treści ostatecznej umowy zakupu?


 - Umowa kupna nieruchomości musi mieć charakter aktu notarialnego. Podobnie jak w przypadku umowy przedwstępnej, niezbędne jest dokładne określenie wszystkich podmiotów oraz przedmiotu transakcji. Trzeba pamiętać, że ostateczna cena i metraż mieszkania mogą różnić się od tych określonych w umowie. Ma to związek z procesem odbioru gotowego już lokalu oraz obliczeniem wartości w oparciu o jego faktyczną wielkość. Warto zweryfikować docelowy metraż nieruchomości ponieważ to on stanowi podstawę do naliczania czynszu. Należy również pamiętać o konieczności umieszczenia przez notariusza w umowie, wniosku do sądu o dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej. Dokładne zapoznanie się z jej treścią pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek zarówno w przypadku zakupu lokalu z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Studiując treść samej umowy, szukajmy zapisów, spełniających miano tzw. „klauzul zakazanych”. Są to ustalenia, działające na niekorzyść nabywcy, których treść pozostaje sprzeczna z przepisami prawa. Sprzedający nie może na przykład przerzucić na nabywcę ryzyka wzrostu cen spowodowanych np. zmianą stawki podatku VAT, nie uprawniając go do zerwania, w tych okolicznościach, umowy. Niedozwolone jest także wyłączenie odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy czy odstąpienie w takiej sytuacji od transakcji wyłącznie za opłatą kary umownej przez kupującego. Strony nie mogą również jednostronnie zmieniać istotnych postanowień zawartego dokumentu z przyczyn nie wymienionych w umowie, takich jak np. harmonogram budowy lub spłat rat za mieszkanie. Zastosowanie w umowach klauzul abuzywnych przesądza o rozpatrzeniu sporu na korzyść Kupującego. W przypadku ich wystąpienia warto dochodzić swoich praw, bo służy to nie tylko interesom kupującego, ale wpływa także na rozwój dobrych praktyk na rynku.